十幾年前的家電下鄉活動裏我在老家的電冰箱就被以舊換新了
老冰箱折點價格然後補上新舊冰箱的差價，就可以把全新冰箱搬回家
十幾年後的今天我再次聽到以舊換新
沒想到這次是房子
冰箱電視機不滿意還可以將就着用
但房子是拿房子換的，舊房子怎么處理、舊房子算多少錢、新房子有的選么
同一個邏輯但標的放幾百倍這件事就不簡單了
但就偏偏這么不簡單的事現在如火如荼的發生着
01
已經有40多個城市开啓以舊換新
這個數字是怎么變化的呢
大概去年這個時候青島住建廳點贊了一種二手房买賣模式叫優鮮賣
就是賣房人跟开發商和貝殼籤個三方協議，先在开發商那裏鎖定自己想要的房源，再通過貝殼優先賣自己的房子
從案例來看效果不錯，青島鏈家的人說有些掛牌1年多的房子現在8天就賣掉了
青島住建廳建議全省全行業推行，很快淄博就开始了以舊換新
說實話到淄博爲止作爲旁觀者的我總覺得這至多就是各地的賣房噱頭
但當我去年10月再關注就已經有至少10個城市在跟進以舊換新
到11月底再去看隊伍已經壯大到16個以上
到今年3月這個數字升到30+
房屋得以舊換新隨着加入城市的變多而變得真正的如火如荼
截至4月23日全國以舊換新的城市已經來到40+
40多個城市已然將以舊換新的城市扛到了可以稱之爲規模的階段
而且從去年9月淄博成爲第一個被安利以舊換新城市开始，全國以舊換新的城市從2個到40個，前後時間大概就半年
誰能想到原本以爲是噱頭的房產操作可以蔓延的如此迅速
蔓延的還很有些特點，你會發現這些城市大概分兩種類型
第一種是東部地區的三四线城市，比如日照、海寧、揚州等
第二種是中西部地區的省會城市，比如鄭州、長沙、成都等
這兩條线正在今天的中國城市群之間不斷傳導
可以預見以舊換新的城市數量也不會停留在40+
趨勢就這樣在我們眼前出現
02
以舊換新的方式也迭代了三版
幾乎所有人聽到以舊換新都以爲拿出舊房子然後補差價去买新房
這確實是以舊換新的原始邏輯，但放在房子身上不會這么簡單
一开始我們看到的青島和淄博的以舊換新的模式應該算是以舊換新初始版本
因爲大多數家庭置換節奏裏被卡殼的是如何賣掉手裏的二手房
於是這階段的以舊換新就是引入第三方中介
如果客戶有看中的新房，那么就找到對應的中介去籤三方協議
如果中介順利賣掉二手房，那我就拿賣房款去購置新房
如果中介沒有賣掉二手房，开發商也能退我定金
你會發現原來在新房面前不敢下的決定被兜底了
無論你的二手房能不能賣的掉都不會有損失
所以政策剛推出來的時候，會得到很多咨詢量，個別城市也有過成交
但整體而言政策還屬於和大衆熟悉階段，淄博的以舊換新政策剛出台的時候
這裏的中介接受媒體採訪的時候也說咨詢量多了很多，但後續跟進的有限
很快以舊換新就迎來了2.0
沒有顛覆原始的以舊換新邏輯，而是在一些節點有加碼
比如浙江麗水在以舊換新基礎上加上稅費優惠
以舊換新目前爲止已經迭代到3.0
原本還需要中介介入來吸引接盤二手的客戶
現在是國資下場直接購买意向購房人的二手房，然後意向購房人拿着房子去購买該國資的產品，也有的城市是不限定是否爲國資的產品
總之兜底更加嚴絲合縫
這裏就涉及三個關鍵問題
收房有標准么，是不是什么老房子都可以以舊換新
以鄭州爲例他給出的方案是房齡不超過15年、面積不超過120平的房子
其二以什么價格收，這件事誰說了算
關於這部分我專門聯系了鄭州當地的鏈家小夥伴，目前來看收購的價格具體定價標准還不知道，但其中有個標准是逃不掉的，就是貝殼上套成交價
第三，收回來的老房子該怎么處置
雖然是國資兜底，但也需要問過程要效益才能讓這件事真的跑通
鄭州處理的挺妙，用收回來的老房子去做保租房
今年鄭州以舊換新目標是10000套，這裏面5000套由鄭州城發集團收購
而城發集團收多少房子的前提是根據主城區保障性租賃住房需求和缺口來制定
我查了下鄭州市十四五期間計劃籌集保租房不少於20萬套
這20萬套原本來源於集體經營性用地、產業園區配套用地等等的
現在這其中至少1/20房源來自鄭州二手房市場
保租房任務和以舊換新任務成了鄭州樓市的消消樂，遇見然後一起消失
這招按需定產還挺妙
倒不是說鄭州的方法有多屌，而是他至少打通了一個以舊換新的閉環
其他城市像太倉也是國資進場，收購房屋之後，購房者可以去國資樓盤選購新房
還有浙江海寧這種也是國資進場，不過是以總購房款2%的財政補貼形式鼓勵國資進場
總之大家都在試圖找到適合自家城市的以舊換新的方法
03
爲什么越來越多城市开始以舊換新
這個問題需要從兩方面深入回答
首先是买房人這邊
不管是怎樣的以舊換新模式你都會看到一些共性
比如老房子不論賣不賣的掉，你都沒有風險
比如老房子賣掉或者被國資收購掉，你都有了可以置換的資本
置換鏈條上的兩個痛點都在以舊換新裏得到疏解
這是以舊換新的程序勝利，打通了置換鏈條上的兩大難點
不過更深層面看是：其實我們有需求
我就以自己熟悉的上海二手市場爲例
今天上海二手成交市佔裏40%二手成交都在300萬以下
這些房子集中分布在30平以下、30-50平、50-70平，且平均房齡在20年左右
這些人爲什么不換稍微大一點、新一點的房子，是不想么
當然不是，是換不動+不敢換
所以當有些人站起來質疑說需求沒有的時候，這點其實是站不住的
我們關於房子有着不斷不斷的改善需求
這是今天以舊換新能成立的根本條件
與此同時越來越多城市在推行以舊換新離不开城市的積極動作
站在城市的角度讓每個人擁有更好的居住環境是職責所在
同時另一方面也有一個客觀情況
就是各城市新房庫存
今年1季度一二三线城市新房銷售面積同比去年都有不同程度下滑
©諸葛數據研究中心
銷售面積下滑、庫存走高、價格也开始有反應
我電話了鄭州本地鏈家中介小夥伴
他跟我說這個4月的二手價格同比去年同時期下滑了20-27%，哪怕是今年1月到現在，價格也下滑了10%以上
這不是他的體感，而是鄭東新區大區开會總結的確切數字
鄭東新區是鄭州二手市場TOP2板塊，而鄭州新房/二手市場成交大概是0.8:1
我又電話了浙江麗水21世紀不動產中介
對方告訴我今年以來二手價格大概下滑了10%左右
現在打开浙江麗水安居客二手房頁面，一套掛牌均價1.8萬每平的二手房，最後成交價大概在1.4萬每平左右
這樣的市場需要重新蓄積大量的需求
而以舊換新的本質就是釋放需求
於是越來越多城市愿意加入以舊換新也是很自然的事
04
很多時候對於新生事務能提出新的解題思路就已經贏過太多只會焦慮的群體
這兩年的樓市的一些特徵已經逐漸明顯，庫存走高、去化周期延長
這兩個特徵無論是新房還是二手都是如此
但影響更大的還是一手市場，新房去化變難直接影響置換鏈條的順利跑通，同時也直接影響各城市土拍市場
這時候你再看以舊換新，這應該算是城市和個體雙贏的一次選擇
盤活一二手市場形成正向循環
同時我們也能有一個更好的生活環境
很多時候想都是問題，也許去到市場實地就會有解決辦法
以舊換新不就走出這樣一步么
標題：越來越多城市开始以舊換新了
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