保匯率還是保房價？

現階段，我國面臨匯率和房價的雙重壓力。考慮到保持人民幣匯率穩定是央行的重要職責之一，在美元指數走強的情況下，短期內央行總量貨幣政策空間預計將較爲有限，國內降息的可能較低。對於房價來說，可以因城施策出台結構性政策，進一步降低按揭貸款利率，從而降低房貸的實際利率，支撐房價企穩。

在2016至2017年及2019至2020年，我國曾兩次面臨匯率和房價的雙重挑战，對此央行採取了一系列宏觀審慎政策以穩定市場。

在2016-2017年期間，面對人民幣匯率貶值和資本流出，央行通過外匯市場的宏觀審慎管理穩定匯率預期，並適時調整MLF利率及發揮SLF利率走廊上限的作用，同時對個人住房貸款及公積金利率進行調整，實施“因城施策”的房地產信貸調控。2019-2020年，隨着人民幣匯率“破7”，央行進一步強調市場供求在匯率決定中的基礎作用，並通過穩健的貨幣政策和逆周期調節保持流動性合理充裕。此外，央行推進了房貸利率市場化改革，引入貸款市場報價利率（LPR）機制，增強了房貸利率的市場化程度和靈活性。這些措施共同作用於穩定金融市場和促進經濟平穩健康發展。

匯率和房價間的基本邏輯：

市場價值的視角：人民幣資產價格相對偏高的背景下，國內資產價格下跌和人民幣貶值是價格達到均衡的兩種常見路徑。2021年之前的幾年間，以美元計價的國內資產（房產、股票等）較貴，吸引力有所下降。在這種情況下，若想使價格達到平衡點，存在兩種常見的路徑：國內的資產價格下跌，或是人民幣貶值。事實上，自2021年以來，國內房價上升速率放緩並逐漸步入下行通道，但以美元計價的我國房價下跌速度更快，背後原因來自於人民幣貶值的壓力。可以說，房價下降和匯率貶值共同作用下，造成以美元計價的我國資產價格的顯著下降。

貨幣政策的視角：簡單邏輯下，“保匯率”和“保房價”較難同時實現。去年以來，在美聯儲貨幣政策取向的影響下，美元指數走強，人民幣貶值壓力較大，在地產基本面未見改善的情況下，各线城市房價也進入下行區間。對於央行來講，簡單的邏輯下，加息可以穩定匯率，但會對房價形成壓力；降息可以支撐房價，卻不利於匯率穩定。因此，在匯率和房價均存在壓力的情況下，市場對“保匯率”還是“保房價”產生了一定探討。

央行將如何權衡？

保匯率的必要性。近期公布的數據顯示，美國經濟表現較好，且通脹壓力未減，短期內美聯儲降息的可能進一步降低，美元指數持續走強，對人民幣形成了一定的被動貶值壓力。4月18日，在國新辦舉行的發布會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，人民銀行保持人民幣匯率基本穩定的目標和決心是不會變的。由於降息會對本幣形成貶值壓力，預計短期內降息等總量貨幣政策的空間較爲有限。

結構性政策支撐房價。考慮到實際利率 = 名義利率 - 通脹率，我們採用個人住房貸款加權平均利率與70大中城市二手房價同比增速之差計算得出房貸實際利率。2021年以來，房貸實際利率顯著上行，從2%左右快速上行至2023年末的7.7%。在總量貨幣政策空間較爲有限的情況下，結構性政策有助於緩解房價下行壓力。對於實際利率較高的問題，應因城施策降低按揭貸款利率，從而降低房貸的實際利率，助力房價企穩。

結論：現階段，我國面臨匯率和房價的雙重壓力。考慮到保持人民幣匯率穩定是央行的重要職責之一，在美元指數走強人民幣承壓的情況下，爲了維持匯率穩定，短期內央行總量貨幣政策預計將相對克制，國內降息的可能較低。對於房價來說，可以因城施策地出台結構性政策，進一步降低按揭貸款利率，從而降低房貸的實際利率，支撐房價企穩。