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區區巡禮│买樓點揀好 啓德VS康城?

by admin - 2024-11-16 24 Views

過往有雲「今日西九、明日啓德」,即指啓德屬未來第二個西九。這個政府耗資逾千億元打造的啓德新發展區,越來越「紅」,除了矚目地標商場落成外,區內新樓林立,近期「地王」天璽‧天更一口氣沽逾百億,滿堂紅銷售成績令市場注目。


啓德由舊機場變成CBD2


不過,啓德由舊機場,欲搖身變成爲世界級商住社區,可惜區內交通配套成重大障礙。政府想在啓德打造一個繼中環之後第二個商業核心區(CBD2),惟構想的環保連接系統,由單軌鐵路,以至現代化電車都一一觸礁,而區來住宅新供應源源不絕,跑道區仍有住宅用地未售,跑道區的綠色運輸系統未落實前,環抱維港海景的跑道豪宅,儼如「荒島」,盡管前方增建單車「共融通道」增添闲逸,惟居民出入依賴巴士小巴或私家車,交通十分不便。


鄰近啓德港鐵站的新樓,徒步可往港鐵站,交通相對佳,而且最近零售及娛樂設施,今日开幕的雙子匯(The Twins),雖然面對零售冷風,SOGO崇光啓德店仍有約480個商戶進駐,啓德居民或外區人士前往消闲叫多一個選擇,連同AIRSIDE商場,啓德區的購物配套涉及樓面確比日出康城多。日出康城居民則主要依賴康城商場,或要乘車到鄰近坑口或將軍澳等商場、街市購物。不過兩區同爲寵物友善,主子們可以帶同愛寵到啓德車站廣場、啓德空中花園;或環保大道寵物公園、將軍澳南海濱長廊散散步,甚至走進商場。


啓德的食、买、玩固然勝一籌,而佔地28公頃的啓德體育園即將啓用,世界級體育場地能舉辦動賽事外,各類國際性的大型活動,亦計劃舉行如演唱會和各種文化展覽,成爲香港一個新地標。


正由於社區發展龐大,啓德的居住組合由資助房屋至私樓皆備。已落成的公屋啓晴邨外,未來兩年尚有居屋啓欣苑及啓盈苑,兩居屋位共逾3,500夥,以每戶住3人,資助房約1萬人居民陸續進駐該區。


康城供應即將劃上句號


至於日出康城,住宅全屬私樓,分13期發展,建有76座,提供逾2萬夥單位,與環保大道一街之隔的海茵莊園及峻瀅等同屬私人屋苑,被市場稱爲一個沒有公屋、居屋的私樓區。相比啓德源源不絕供應,日出康城住宅供應量已近尾聲。目前,主要可出售一手樓,包括信和置業、嘉華國際、招商局置地及港鐵的凱柏峰、會德豐及港鐵的SEASONS PLACE,尚未命名的第13期項目則有待公布。市場預計2026年,日出康城便會完成所有項目,爲多年來發展即將劃上句號。


啓德租樓佔逾80%   


稱得上新區,物業樓齡都較新。啓德第一個落成私樓啓德1號,2017年入夥,至今落成7年;康城區最早落成的首都,樓齡15年。年輕住戶普遍愛新樓或半新樓,而兩區居住人口都普遍年輕。根據政府2021年人口普查及中原地產數據,啓德及日出康城居住主要人口介乎40至64歲,佔整體分別39.9%及41.6%;而65歲及以上人口比例佔14.2%及10.3%。


啓德82.1%住戶  每戶住1至3人 


小家庭或「單身族」更是新區特色。截止2021年數據,啓德有82.1%住戶是每戶居住1至3人,日出康城則有54.4%住戶,是每戶居住1至3人。至於,每戶居住4人或以上家庭,日出康城佔45.6%;啓德則只有17.9%住戶,每戶住4人或以上,家庭客料較集中在日出康城區。家庭住戶平均居所面積,日出康城約721方尺,而啓德只有323方尺。


康城供滿樓住戶13.2%  啓德租樓比例 83.4%


啓德住戶租樓比例明顯比日出康城多,有83.4%啓德住戶是租樓,15.2%是購置物業。相反,日出康城自置物業比例達62.5%,租樓佔近35%。其中,已經沒有按揭,即已供滿樓住戶達13.2%。兩區家庭住戶每月收入收差距很大,相信與房屋類型有關,日出康城家庭住戶每月中位數爲66,680元;啓德家庭住戶每月中位數爲19,440元。由於此乃政府統計處2021年數據,最新數字則有待公布。


「3、4字頭」上車盤


小編番查了啓德及康城低於「400萬元」上車盤,發現在House730 網上放盤平台,截止11月15日,啓德共有9夥單位叫價低於400萬元,全屬啓朗苑居二房屋。啓德區私樓「4字頭」放盤,樓齡約6年的龍譽,目前,1A座C室开放式戶,實用面積約245尺,現時叫價420萬元,尺價約17,143元。若果买家向銀行借貸樓價90%,供款年期30年,以利率3.625%釐計算,首期爲42萬元,總貸款額爲387.45萬元,連保費月供爲17,670元。



於輕樓齡兼开放式單位的物業市場,將軍澳日出康城又諗唔諗得過?跟據House730網上平台資料顯示,截至11月15日,共有46夥單位叫價低於400萬元。以2年樓齡的海茵莊園爲例,一個實用面積約223尺的开放式戶,現叫價爲360萬元,實用尺價約16,144元,若果买家向銀行借貸樓價90%,供款年期30年,以利率3.625%釐計算,首期爲36萬元,連保費每月供款15,096元。整體而言,兩區各有勝長,按需求揀選那一區都好,負擔能力都是入市考慮第一步。



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過往有雲「今日西九、明日啓德」,即指啓德屬未來第二個西九。這個政府耗資逾千億元打造的啓德新發展區,越來越「紅」,除了矚目地標商場落成外,區內新樓林立,近期「地王」天璽‧天更一口氣沽逾百億,滿堂紅銷售成績令市場注目。


啓德由舊機場變成CBD2


不過,啓德由舊機場,欲搖身變成爲世界級商住社區,可惜區內交通配套成重大障礙。政府想在啓德打造一個繼中環之後第二個商業核心區(CBD2),惟構想的環保連接系統,由單軌鐵路,以至現代化電車都一一觸礁,而區來住宅新供應源源不絕,跑道區仍有住宅用地未售,跑道區的綠色運輸系統未落實前,環抱維港海景的跑道豪宅,儼如「荒島」,盡管前方增建單車「共融通道」增添闲逸,惟居民出入依賴巴士小巴或私家車,交通十分不便。


鄰近啓德港鐵站的新樓,徒步可往港鐵站,交通相對佳,而且最近零售及娛樂設施,今日开幕的雙子匯(The Twins),雖然面對零售冷風,SOGO崇光啓德店仍有約480個商戶進駐,啓德居民或外區人士前往消闲叫多一個選擇,連同AIRSIDE商場,啓德區的購物配套涉及樓面確比日出康城多。日出康城居民則主要依賴康城商場,或要乘車到鄰近坑口或將軍澳等商場、街市購物。不過兩區同爲寵物友善,主子們可以帶同愛寵到啓德車站廣場、啓德空中花園;或環保大道寵物公園、將軍澳南海濱長廊散散步,甚至走進商場。


啓德的食、买、玩固然勝一籌,而佔地28公頃的啓德體育園即將啓用,世界級體育場地能舉辦動賽事外,各類國際性的大型活動,亦計劃舉行如演唱會和各種文化展覽,成爲香港一個新地標。


正由於社區發展龐大,啓德的居住組合由資助房屋至私樓皆備。已落成的公屋啓晴邨外,未來兩年尚有居屋啓欣苑及啓盈苑,兩居屋位共逾3,500夥,以每戶住3人,資助房約1萬人居民陸續進駐該區。


康城供應即將劃上句號


至於日出康城,住宅全屬私樓,分13期發展,建有76座,提供逾2萬夥單位,與環保大道一街之隔的海茵莊園及峻瀅等同屬私人屋苑,被市場稱爲一個沒有公屋、居屋的私樓區。相比啓德源源不絕供應,日出康城住宅供應量已近尾聲。目前,主要可出售一手樓,包括信和置業、嘉華國際、招商局置地及港鐵的凱柏峰、會德豐及港鐵的SEASONS PLACE,尚未命名的第13期項目則有待公布。市場預計2026年,日出康城便會完成所有項目,爲多年來發展即將劃上句號。


啓德租樓佔逾80%   


稱得上新區,物業樓齡都較新。啓德第一個落成私樓啓德1號,2017年入夥,至今落成7年;康城區最早落成的首都,樓齡15年。年輕住戶普遍愛新樓或半新樓,而兩區居住人口都普遍年輕。根據政府2021年人口普查及中原地產數據,啓德及日出康城居住主要人口介乎40至64歲,佔整體分別39.9%及41.6%;而65歲及以上人口比例佔14.2%及10.3%。


啓德82.1%住戶  每戶住1至3人 


小家庭或「單身族」更是新區特色。截止2021年數據,啓德有82.1%住戶是每戶居住1至3人,日出康城則有54.4%住戶,是每戶居住1至3人。至於,每戶居住4人或以上家庭,日出康城佔45.6%;啓德則只有17.9%住戶,每戶住4人或以上,家庭客料較集中在日出康城區。家庭住戶平均居所面積,日出康城約721方尺,而啓德只有323方尺。


康城供滿樓住戶13.2%  啓德租樓比例 83.4%


啓德住戶租樓比例明顯比日出康城多,有83.4%啓德住戶是租樓,15.2%是購置物業。相反,日出康城自置物業比例達62.5%,租樓佔近35%。其中,已經沒有按揭,即已供滿樓住戶達13.2%。兩區家庭住戶每月收入收差距很大,相信與房屋類型有關,日出康城家庭住戶每月中位數爲66,680元;啓德家庭住戶每月中位數爲19,440元。由於此乃政府統計處2021年數據,最新數字則有待公布。


「3、4字頭」上車盤


小編番查了啓德及康城低於「400萬元」上車盤,發現在House730 網上放盤平台,截止11月15日,啓德共有9夥單位叫價低於400萬元,全屬啓朗苑居二房屋。啓德區私樓「4字頭」放盤,樓齡約6年的龍譽,目前,1A座C室开放式戶,實用面積約245尺,現時叫價420萬元,尺價約17,143元。若果买家向銀行借貸樓價90%,供款年期30年,以利率3.625%釐計算,首期爲42萬元,總貸款額爲387.45萬元,連保費月供爲17,670元。



於輕樓齡兼开放式單位的物業市場,將軍澳日出康城又諗唔諗得過?跟據House730網上平台資料顯示,截至11月15日,共有46夥單位叫價低於400萬元。以2年樓齡的海茵莊園爲例,一個實用面積約223尺的开放式戶,現叫價爲360萬元,實用尺價約16,144元,若果买家向銀行借貸樓價90%,供款年期30年,以利率3.625%釐計算,首期爲36萬元,連保費每月供款15,096元。整體而言,兩區各有勝長,按需求揀選那一區都好,負擔能力都是入市考慮第一步。




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